¿QUÉ GASTOS DE TU HIPOTECA PUEDES (REALMENTE) RECLAMAR AHORA?

EL NUEVO ESCENARIO PARA RECLAMAR LOS GASTOS DE LA HIPOTECA TRAS LA SENTENCIA EUROPEA DE JULIO 2020

En otro artículo publicado en mi blog (y que puedes leer pinchando aquí) os explicaba qué solían reconocer los Juzgados cuando se reclamaba a las entidades bancarias los gastos por la formalización de un préstamo hipotecario sobre tu vivienda habitual. Nos encontrábamos en junio de 2019.

Recordemos: lo que hasta ahora los tribunales españoles, en cuanto a la devolución de los gastos del préstamo hipotecario (que no de la compraventa, eh), estaban estimando en general siguiendo lo las directrices del Tribunal Supremo era lo siguiente:

  • Notaría al 50 % aprox
  • Gestoría al 50 %
  • Tasación al 50 %
  • Registro de la Propiedad al 50 %
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados 0%
  • Comisión de apertura.. Ambigüedad, algunas audiencias sí, otras solían otorgarla si además de esta comisión te habían cargado la comisión de estudio, y otras 0%

Además, nos encontrábamos con dos zancadillas que a veces te impedían conseguir tus pretensiones:

a).- El plazo de prescripción, o lo que es lo mismo, qué tiempos tenías para reclamar

En la provincia de Valencia seguían la vía de artículo 1964 Código Civil en cuanto a la prescripción para acciones personales, lo que traducido significaba que si el préstamo había sido otorgado antes del 7 de octubre de 2015 tenías 15 años desde que pagaste dichos gastos para reclamar, y si era después de 2015 el plazo se acortaba a 5 años, y es que entendían que el plazo empezaba a contar desde que el consumidor había abonado dichos gastos.

Sin embargo había otras Audiencias Provinciales que barajaban un plazo de 5 años desde que se dictó la famosa sentencia de 23 de diciembre de 2015, otras que no había plazo y era imprescriptible … y el Tribunal Supremo sin pronunciarse expresamente.

Sí que es cierto que en Sentencia nº 29/2020 de 20 de enero el Tribunal Supremo aclaró los plazos de prescripción en cuanto a las acciones personales fijando que:

a) Relaciones jurídicas nacidas antes del 7 de octubre de 2000: estarían prescritas a la entrada en vigor de nueva Ley.

b) Relaciones jurídicas nacidas entre el 7 de octubre de 2000 y el 7 de octubre de 2005: se les aplica el plazo de 15 años previsto en la redacción original del art. 1964 CC.

c) Relaciones jurídicas nacidas entre el 7 de octubre de 2005 y el 7 de octubre de 2015: en aplicación de la regla de transitoriedad del art. 1939 CC, no prescriben hasta el 7 de octubre de 2020.

d) Relaciones jurídicas nacidas después del 7 de octubre de 2015: se les aplica el nuevo plazo de cinco años, conforme a la vigente redacción del art. 1964 CC .

b).- Las costas procesales del proceso, esto es, que condenaran al banco a que abonara los honorarios que te había costado tu abogado y procurador para tener que reclamar judicialmente.

Este punto, en materia de reclamaciones por gastos hipotecarios, estaba resultando difícil, ya que solamente solían imponer las costas al banco si la sentencia te devolvía exactamente lo que habías pedido y no menos, y ello aunque la cláusula hubiera sido declarada nula, pues en el fondo normalmente estabas demandando por dos cuestiones: declarar la cláusula nula y reclamar la devolución de lo pagado indebidamente.

Y claro, dado el mareo con que nos tuvieron los primeros años de qué era lo que devolvían y qué no, unido a la demora en celebrarse los juicios, estaba ocurriendo que si en la demanda habías solicitado que te devolvieran el 100 % de todos los gastos y además el impuesto (porque en el momento en que se interponía la demanda era factible), sin embargo, cuando llegaba el día de tu juicio (habiendo pasado un año o dos), te veías casi que obligada a recular amoldándote a lo que en ese momento daba dicho Juzgado y entonces, como no era lo que en un primer momento habías pedido, no imponía el pago de las costas al banco. Este punto había que tenerlo en cuenta ya que era un importe que después tenías que restar a lo que recibieras

 Y estando así las cosas, el 16 de julio de 2020 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (comúnmente llamado TJUE) se pronunció sobre algunos de estos aspectos, en concreto:

1.- Si un juez nacional, una vez declarada la nulidad de la cláusula de gastos del préstamo, podía aun así limitar los gastos que se debían restituir al consumidor.

2.- Si era nula o no la comisión de apertura.

3.- Cuál era el plazo de prescripción.

4.- Qué pasaba con la imposición de costas en estos asuntos.

Y aquí estábamos quienes nos dedicamos a esto, esperando la sentencia como agua de mayo para ver si desde arriba nos arrojaban más luz.

PERO NO. O SÍ.

Mejor sigue leyendo y saca tus propias conclusiones.

¿QUÉ ES LO QUE DICE LA SENTENCIA EUROPEA?

La verdad es que, un vez leída, en mi opinión es que si bien en algunos puntos (como las costas o la comisión de apertura) sí que se ha despejado incógnitas y a favor del consumidor, en otros sigue dejando bastante la puerta abierta a distintas interpretaciones, y de hecho así lo ha entendido también nuestro Tribunal Supremo en la primera oportunidad que ha tenido para ello.

Vamos, que una de cal y una de arena. Y ahora verás por qué.

1.- Sobre la primera cuestión (limitar los gastos):

Considera que efectivamente un juez nacional no puede limitar qué gastos han de ser restituidos y cuáles no, salvo que las disposiciones de Derecho nacional aplicables en defecto de tal cláusula impongan al consumidor el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos.

La Audiencia Provincial de Las Palmas interpretó esta conclusión en la sentencia de 21 de julio de 2020 en el sentido de que, como las normas nacionales que regulan lo relativo a gastos de notaría, registro y tasación o gestoría o no existen o remiten al pacto entre las partes, consideró que en consecuencia debían serle abonado al consumidor el 100 % de estos conceptos.  En cuanto al impuesto, como sí que hay norma nacional que establece expresamente que le corresponde al prestatario, no habría dónde rascar y por tanto no reconocía la devolución a favor del consumidor.

Sin embargo, tres días después el Tribunal Supremo en Sentencia nº 457/2020 DE 24 de julio interpretó esta conclusión del Tribunal Europeo en el sentido de que confirmaba su decisión en cuanto al reparto de los gastos conforme te he puesto arriba.

Así que, salvo que haya juzgados y audiencias provinciales valientes que consideren el mismo punto de vista de la Audiencia Provincial de Las Palmas y no entiendan que lo dicho por el Tribunal Supremo es Ley a los efectos del reparto, estamos como estábamos en un principio.

Ya te adelanto que en la provincia de Valencia, el Juzgado Especializado ha mantenido el mismo reparto que realiza el Tribunal Supremo, como he podido saber por una sentencia reciente dictada el 24 de agosto de 2020.  Así que como para arriesgarse.

2.- Sobre la segunda cuestión (nulidad de comisión de apertura):

SÍ QUE DEJA UNA PUERTA ABIERTA A FAVOR DEL CONSUMIDOR, ya que considera que cuando la entidad financiera no demuestre que esta comisión de apertura responde a servicios efectivamente prestados y gastos en los que haya incurrido (que será lo que tendrá que comprobar el juzgado nacional), podrá considerarse nula. 

Bien, bien y bien, porque por ejemplo el Juzgado especializado de Valencia también lo ha considerado así en la sentencia antes citada, donde considera que en ese préstamo en concreto no constaba acreditado los servicios realizados por el banco que justificaran el pago de esa comisión,declarándola nula y por tanto condenando a la entidad bancaria a devolver al consumidor lo que pagó por ella.

3.- Sobre la tercera cuestión (plazo de prescripción para solicitar la devolución de lo pagado):

Aquí hay bastante ambigüedad, la verdad.  Lo que dice la sentencia europea es que someter a un plazo de prescripción la restitución no vulnera la normativa europea como son cinco años, siempre que ni el momento en que ese plazo comienza a correr ni su duración hagan imposible en la práctica o excesivamente difícil el ejercicio del derecho del consumidor a solicitar tal restitución.

¿Tú lo entiendes? Porque yo no.

A partir de ahí, unos juzgados podrán considerar que el plazo para empezar a contar lo es desde que se pagó, otros que será desde que el Tribunal Supremo consideró que la cláusula de gastos era nula (23/12/2015), otros que sería desde que el Tribunal Supremo hizo el reparto de qué gastos se deben restituir (24/01/2019), otros que desde esta sentencia europea (16/07/2020) …

Lo cierto es que no aclara mucho y por tanto habrá que ver cómo van resolviendo los juzgados, y sobre todo aquellos que sean competentes en tu zona.

4.- Sobre la cuarta cuestión (tema de costas):

Aquí nos toca la arena, pues el TJUE sí que entiende no se puede hacer depender la condena en costas en función del importe que se vaya a restituir si la cláusula ha sido declarada nula, ya que con ello se está disuadiendo a los consumidores de reclamar judicialmente (que es lo que estaba pasando).

¿ENTONCES?

Pues lo dicho ya en su momento. y el consejo que te daba en el post anterior:

Lo primero, si no lo has hecho ya, es presentar la reclamación extrajudicial contra la entidad bancaria (por burofax, a través del email de atención al cliente, por formularios de la web … pero que lo puedas acreditar, por lo que no vale ir al banco y preguntar), pues me consta que algunas entidades bancarias ahora sí que están abonando los gastos si se les reclama para evitar el proceso judicial y más ahora que saben que si no la  condena en costas la tienen casi que garantizada.  Además, de esta manera también interrumpes el plazo de prescripción (por si las moscas en tu juzgado quieren considerar la opción más corta en el tiempo).

¡Y no te olvides de incluir en la reclamación la comisión de apertura además de los gastos!

No obstante, si no te aclaras o prefieres delegar en un profesional la reclamación y así no agobiarte, puedes ponerte en contacto conmigo y miramos con calma tu hipoteca, y además revisaremos por si tienes otras cláusulas abusivas (¿te imaginas que tuvieras una cláusula suelo, o irph y tú sin saberlo?

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