¿Por qué motivos puedo echar a mi inquilino?

O lo que es lo mismo, la resolución del contrato a instancias del arrendador.

Normalmente, solemos asociar el desahucio a cuando el inquilino no paga la renta acordada en el contrato; pero, ¿sabías que puedes tener más motivos para poderlo echar?  Aunque has de saber algo: dependiendo de la causa que alegues, el procedimiento judicial será más o menos largo (y más o menos costoso, para qué engañarnos).

¿Quieres saber cuáles? Sigue leyendo

La mayoría de las causas están recogidas en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (o LAU, como suelen conocerla), que se denomina INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES.

No obstante, hay otros supuestos que no se recogen en dicho artículo, y que entiendo que podría incluirse como motivo para resolver el contrato, como sería el caso de necesitar el arrendador la vivienda para sí o familiares, del que hablé con mayor extensión en otro artículo, por lo que si quieres saber más sobre esta causa en concreto, pincha aquí.

En cuanto al resto, y que son las que contempla el artículo citado, allá voy:

1.- Por impago de la renta o de otras cantidades de las que según el contrato viniera obligado el arrendatario (artículo 27.2 a)

Además de la más evidente y conocida (impago de las rentas mensuales), también se puede desahuciar por el impago de los consumos de luz, agua, gas, el IBI (u otras tasas), o los gastos ordinarios de la Comunidad de Propietarios del edificio donde se encuentre el piso, en su caso, así como las actualizaciones de la renta.  Pero claro, siempre que en el contrato de arrendamiento se exprese de manera clara que dichos gastos corren a cuenta del inquino, si no es así, difícil. 

No obstante, aquí hay que aplicar la lógica y el sentido común:  Por un impago de una factura de luz, al igual que solamente por una mensualidad (sin requerimiento previo) el juzgado no te va a estimar tu demanda de desahucio, ya que entra en juego también la proporcionalidad.  En todo caso, cúrate en salud y previamente, reclámale mediante burofax, por ejemplo.

2.- Falta de prestación o actualización de la fianza

Aunque podría entenderse incluido en el anterior apartado, lo he clasificado en uno diferente porque la Ley lo contempla como un motivo distinto de causa de resolución del contrato por parte del arrendador (artículo 27.2.b LAU)  El por qué, no lo sé, a saber …. 

Este supuesto solamente lo veo factible si por ejemplo se hubiera acordado que el pago de la fianza (de la que la LAU obliga en el artículo 36 ) se realizaría en un momento posterior a la firma, por ejemplo mediante transferencia bancaria en un plazo de tiempo, o con el primer pago mensual posterior, etc.  Y digo que solo lo veo factible en esos supuestos ya que normalmente se suele pedir el pago de la fianza al momento de firma y entrega la posesión del piso, por lo que es evidente que si en ese momento no te paga, no vas a firmar el contrato.

3.- Por haber finalizado el plazo de duración del arrendamiento.  

Este motivo es muy probable que también lo conocieras.  No obstante, si te has dado cuenta no digo que sea por haber expirado el plazo de duración que dice el contrato, sino del ARRENDAMIENTO, y es que has de recordar que, en arrendamientos de vivienda, entra en juego el artículo 9 de la LAU y los plazos mínimos establecidos en la Ley (que serán de cinco años o de tres años, dependiendo de cuándo firmaste el contrato de arrendamiento).

4.- Por subarriendo o cesión inconsentida (art. 27.2.c) LAU). 

Es decir, si se ha acordado en el contrato que el inquilino no puede subarrendar o ceder el uso de la vivienda a terceros y lo ha hecho sin el consentimiento del arrendador, consentimiento que los jueces dan por válido tanto de manera expresa (por escrito) como tácita (por tolerancia, por ejemplo, y que, siendo conocedor, lo hubiera permitido).

5.- Por daños dolosos y obras no consentidas por el arrendador (27.2.d) LAU). 

Ciertamente, este motivo suele ser más utilizado en el caso de arrendamientos de uso distinto de vivienda, cuando el inquilino pretende realizar obras para adecuar el inmueble al negocio que pretende abrir, y se “pasa” de hacer reformas o las mismas atentan a la seguridad del inmueble. En este caso, la prueba necesaria será un informe pericial también que acredite las obras realizadas, además de justificar que no fueron autorizadas.

Como ejemplo, la Sentencia nº  303/2015 dictada el 21/12/2015 por la Audiencia Provincial de Badajoz, donde se estimaba el desahucio por las obras en el muro de carga y cerramiento de ventanas, o la Sentencia nº 275/2014 de 04/06 dictada por la Audiencia Provincial de Barcelona, en la que declara el desahucio por la instalación de ascensor y escaleras en los locales arrendados sin el consentimiento del arrendador. 

6.-  Por actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas (art. 27.2.e):  

 Nuevamente suele ser también unas de las causas más comúnmente pedidas en desahucios de arrendamientos de locales, y también solicitada por la propia Comunidad de Propietarios cuando dichas actividades afectan al resto de vecinos y los propietarios pasan del tema. 

A título de ejemplo, la Sentencia nº 406/2017  de 27/09 dictada por la Audiencia Provincial de Tenerife, demanda que fue entablada por la Comunidad de Propietarios y donde se condena a los demandados a privarles del uso de la vivienda por tres años a la vista de los malos olores, ruidos y humedades que afectaban a otras viviendas. 

Otras veces, en cambio, no se ha admitido el desahucio cuando se invocaba que la actividad molesta era la mala utilización del fregadero y humedades provocadas por ser actos puntuales y no reiterativos (Sentencia nº  284/2018 de 13/09 dictada por la Audiencia Provincial de Madrid). 

La Jurisprudencia suele exigir algunos requisitos, como que la actividad que se describa se lleven a cabo dentro del inmueble y de forma notoria, que hayan personas que les perjudique, que sea un comportamiento molesto  que afecte a la pacífica convivencia, que cause una alarma social y que sea continuado en el tiempo.

7.- Cuando el inmueble deja de ser destinado a vivienda permanente del inquilino (art. 27.2.f LAU).   

Aquí se refiere al supuesto de cuando el inquilino ha abandonado la vivienda, por ejemplo por arrendamiento de otra vivienda, por traslado profesional, por haber sido privado de libertad y por tanto la misma deja de estar ocupada y cumpliendo su función.  Pues en este caso, y si podemos probarlo, también podríamos instar el desahucio aunque nos siga pagando la renta.

8.- Por incumplimiento de las obligaciones reflejadas en el contrato (art. 27.1 LAU)

Cajón desastre donde los haya, y es que, a diferencia de lo que ocurría en la anterior Ley de Arrendamientos (la de 1964), si en el contrato de arrendamiento se pacta una serie de obligaciones y estas no se cumplen, serían también motivo para poder desahuciar, además de todas las aquí dichas. 

¿Cuáles podrían ser? Para gustos e imaginación, colores.  Por ponerte  ejemplos: la tenencia de perros u otros animales domésticos, la contratación de un seguro, el pago de la renta en unos días concretos, la convivencia en la vivienda con más de X familiares además del arrendatario, etc.  Pero recuerda: SIEMPRE QUE ESAS OBLIGACIONES O PROHIBICIONES ESTÉN DE MANERA EXPRESA PACTADAS EN EL CONTRATO.

¿EL PROCEDIMIENTO JUDICIAL ES EL MISMO EN TODOS LOS SUPUESTOS? 

Aquí es donde viene principalmente la diferencia, pues dependiendo el motivo que se invoque se tramitará en el juzgado por la vía del JUICIO VERBAL (en el que ya en la primera notificación le avisan de cuándo se llevará a cabo el lanzamiento y mucho más rápido)o por la vía del PROCEDIMIENTO ORDINARIO (donde habrá que cogerlo con tranquilidad).

– por el cauce del JUICIO VERBAL (artículo 250.1.1º LEC ) : Solamente podremos acudir a él en caso de invocar falta de pago de renta u otras cantidades que tenga que pagar el inquilino, y por la finalización de la duración del arrendamiento, es decir, los motivos 1, 2 y 3.

– por el cauce del JUICIO ORDINARIO (ART. 249.1.6ª LEC ) : El resto de motivos.

Si queremos acumular varios motivos en la misma demanda, ¿qué procedimiento sería?

Pues entonces tendrás que morir también por el cauce del juicio ordinario, salvo que la acumulación sea por falta de pago y por expiración del plazo (ya que ambos se tramitan por el juicio verbal).  En el resto de supuestos, o bien te limitas a un solo motivo (y eliges, por supuesto, el del juicio verbal por ser más rápido, siempre que haya suficiente prueba) o te vas al juicio ordinario, como así nos recuerda la Audiencia Provincial de Valencia, en la sentencia nº 139/2015 de 01 de junio:

“(…)  La demandante no solo ejercitaba acción de resolución de contrato por falta de pago de rentas y actualización de fianza sino también instaba la restitución del local al estado previo en que se contrataba el arriendo al haber procedido la parte arrendataria a efectuar determinadas obras que se describían en el informe pericial aportado, por lo que no podía tramitarse su demanda por los cauces del juicio verbal limitado a la resolución contractual por falta de pago de rentas según el art. 250.1.1º, debiendo tramitarse como se hizo por los cauces del proceso ordinario según el art. 249.1.6º que incluye cualesquiera asuntos relativos a los arrendamientos urbanos o rústicos de inmuebles salvo las que se limiten al desahucio por falta de pago de rentas o extinción del plazo arrendaticio.”

¿Estás sufriendo alguno de estos supuestos? ¿Te han sorprendido?

No  obstante, no hace falta que te diga que antes de emprender cualquier acción legal, contactes con un abogado (como aquí la firmante) para que revise bien tu contrato y las pruebas que tienes, y confirme que el motivo que quieres alegar se ajusta a lo pactado, así como los trámites a seguir.

Y como siempre, si crees que esta información puede ayudar a otros que conozcas, no te olvides de compartirlo.

Nos vemos!

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