– El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (que no se sabía muy bien a qué se refería, pero que era un pastón)
En esos últimos dos años principalmente, mucho habrás oído hablar sobre la famosa y popular reclamación de los gastos de la hipoteca, es decir, para aquellos que caímos en las redes de un préstamo hipotecario, me refiero a los gastos que tuvimos que hacer frente, porque sí, a saber:
– La Notaría (que normalmente no elegíamos)
– La tasación (que solía hacerla el banco)
– La gestoría que lo tramitaba (también del banco o la propia de la Notaría)
– Y el Registro de la Propiedad (para inscribir la Hipoteca y que así el banco lo tuviera más fácil a la hora de reclamarnos, en caso de que no pagáramos).
Pues bien, una vez que un gran despacho publicó por todos los medios que además de la cláusula suelo también podíamos demandar ante los Juzgados que nos devolvieran estas cantidades, comenzó la oleada de consultas al despacho y la impaciencia de que se interpusiera ya, pero ya ya, la demanda correspondiente, porque a Fulanito le habían devuelto todo o porque en la televisión afirmaban que sí o sí el caso estaba ganado.
Y una, que soy yo, que también lo sufrió (el contratar un préstamo hipotecario y pagar estos gastos), pues empezó a indagar qué había de cierto en todo esto, cómo andaban los Juzgados en este sentido y qué posibilidades había en verdad, y ya me ves realizando cursos específicos, compra de libros al respecto, estudio de las sentencias dictadas … y ¿cuáles eran las conclusiones?
AL COMIENZO TODO PINTABA MUY BONITO
Y es verdad, teníamos la famosa Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo nº 705/2015, de 23 de diciembre, donde se concluía que, efectivamente, la cláusula en los préstamos hipotecarios (normalmente la cláusula 5ª) que imponía que los gastos derivados de dicho préstamo los asumía en su integridad el prestatario (es decir, el cliente) era NULA por considerarse una cláusula ABUSIVA, y por tanto tenías en principio derecho a reclamar.
De hecho, por parte de algunas entidades bancarias durante el año 2017 empezaron a ofertar a los clientes una cantidad (al principio 500 €, luego fueron bajando) con tal de que estos no reclamaran judicialmente …
Sin embargo, era una materia novedosa y con pocas sentencias al respecto, por lo que aconsejaba a los clientes que empezaran presentando una carta extrajudicial al banco para al menos interrumpir el plazo a presentar demanda en un futuro y así ir viendo cómo iban resolviendo los Tribunales.
El problema fue que, al imponer que solamente podían conocer de estas demandas un Juzgado específico en cada provincia (sí, como lo oyes, uno solo), pues ocurrió lo que tenía que ocurrir: COLAPSO, teniendo por ejemplo en Valencia por demandas finales 2017 principios 2018 la Audiencia Previa señalada para marzo de 2020.
Pero bueno, al margen de estos pequeños contratiempos, veamos en verdad lo que te puede importar si todavía no has iniciado acciones legales sobre este punto y te lo estás pensando.
¿TODOS LOS GASTOS SE PUEDEN RECLAMAR Y ME LOS DEVOLVERÁN?
Seamos francos, si interesa la reclamación es principalmente por la devolución del impuesto, ya que es el importe más alto de todos los que he enumerado antes.
Lo cierto era que la sentencia del Tribunal Supremo que he citado antes no decía expresamente que dichos gastos tuviera que asumirlos a la inversa el banco, o cómo repartirlo entre las partes, y tampoco había en las sentencias que dictaban las Audiencias Provinciales una posición clara al respecto, pues dependiendo dónde vivías, te reconocían devolverte todos los gastos, otras solamente el notaría y registro de la propiedad, otras la mitad de estos dos conceptos, otras nada … Vamos, inseguridad jurídica a más no poder.
Todos estábamos esperando que el Tribunal Supremo se posicionara y dejara claro qué gastos se podían reclamar y cuáles no, y bueno, ya sabemos qué cachondeo hubo de sentencias entre diciembre de 2018 y febrero de 2019, sentencias que prefiero no acordarme, sobre todo por la imagen que se dio a todo el sistema judicial … En fin …
¿ENTONCES?
Por ir al grano, el Tribunal Supremo se ha decantado por la postura que la Audiencia de Valencia venía reconociendo, es decir:
– IMPUESTO: Te lo comes con patatas
– REGISTRO: Le corresponde al banco, que es el interesado.
– NOTARÍA: Ni tú ni yo, es decir por mitad.
– GESTORÍA: Por mitad también, que a los dos les beneficia.
– TASACIÓN: Nada se dijo.
Claro, si uno le da por revisar lo que pagó y calcular entonces qué le pueden devolver, se da cuenta que casi le cuesta más la correa que el perro, como se suele decir, pues hay que tener en cuenta que últimamente los Juzgados tampoco están condenando en costas al banco, es decir, que lo que te cuestan tus profesionales (abogado y procurador) es un cargo que tienes que asumir y tampoco te lo van a devolver. Por lo que es cuestión de hacer números y sopesar.
PERO, ¿EN TODOS LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS?
Ah, ahí también cambia la cosa, pues como adelantaba, no es oro todo lo que reluce, sino que hay otros condicionantes (Vaya, pues eso no sale en la tele, eh):
A) En principio tienes que ser consumidor, es decir, que no lo hayas comprado para tu negocio, que seas empresa, y digo en principio porque hay alguna sentencia que lo reconoce, pero son las pocas.
B) Han de ser préstamos hipotecarios que se habían contratado para la compraventa de un inmueble. Vamos, que si la hipoteca era sobre una casa o terreno que ya la tenías anteriormente (por herencia o donación) te puedes encontrar con que pierdas el juicio.
C) NO a los gastos derivados de compraventa con subrogación a la hipoteca del comprador simple. En estos caso nos vamos olvidando, tampoco lo reconocen, solamente si además de subrogarte hiciste alguna modificación/novación del préstamo hipotecario del promotor.
D) OJO a la prescripción: No puede haber pasado más de quince años desde que firmaste el préstamo hasta que hiciste la primera reclamación al banco (ya sea extrajudicial o judicial). A ver, la cláusula sigue siendo nula y si vas al Juzgado así te lo declararán. El problema será que te dirán que no tienes derecho a que te devuelvan nada por lo que pagaste ya que habría prescrito la reclamación. Y la verdad, lo que te interesa no es que te digan solo que tienes razón, sino recibir cacho.
ENTONCES, ¿VALE LA PENA?
Como ya he dicho, es cuestión de hacer números, y tener en cuenta que esto es ahora en mayo de 2019. No sabemos qué puede ocurrir por ejemplo cuando esta materia llegue al Tribunal de Justicia de la Unión Europea, pues puede pasar que le dé otra colleja a nuestro Tribunal como pasó con el tema de la cláusula suelo.
Y es que tampoco tiene mucho sentido que unos gastos sí y otros no (precisamente el que interesa, como es el impuesto).
Lo que suelo recomendar es, eso sí, hacer la reclamación extrajudicial para al menos interrumpir la prescripción (es decir, que no te caduque en aquellas hipotecas más antiguas).
Si además de la cláusula de los gastos tienes también cláusula suelo o IRPH, sí que te puede interesar, ya que aprovechas el mismo procedimiento para reclamar por todo.
Sé que no es un espectáculo muy esperanzador, pero tampoco quisiera mentirte y que luego te llevaras el chafón.
De todas maneras, te invito a que me hagas llegar tu préstamo hipotecario y valorar tu situación en concreto, ¿qué te parece? El NO ya lo tienes, pero igual es un SÍ con money.
Espero tu email o llamada.
Nos vemos!