O lo que es lo mismo: La modificaciones tras el R.D.-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler
Puede ser que en estos últimos meses hayas oído en las noticias (o en la comida del domingo) que la Ley que afecta a los contratos de alquiler (la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos) ha variado, y razón tienen, pues ES CIERTO QUE HA HABIDO IMPORTANTES MODIFICACIONES QUE TE PUEDEN AFECTAR.
¿QUIERES CONOCERLAS? Vamos allá
Antes de empezar quiero dejar claro algo: Con novedades me refiero a las que se introdujeron en la Ley de Arrendamientos Urbanos y están en vigor DESDE EL 6 DE MARZO DE 2019 tras el R.D.-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler por lo que si tu contrato es anterior a esta fecha, y esto es muy importante, TE AFECTARÁ LA LEY QUE ESTABA VIGENTE EN ESE MOMENTO.
Ahora sí, vamos a las novedades.
1) LA LEY 29/1994 DE ARRENDAMIENTOS URBANOS NO VALE PARA TODOS LOS ALQUILERES DE VIVIENDA:
La regulación y requisitos mínimos sobre los Arrendamientos de Vivienda (que se encuentran en el Título II de la citada Ley) no se aplicarán de manera imperativa en aquellos alquileres de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda. En estos casos, primero se tendrá en cuenta lo que hayan acordado las partes en el Contrato de Arrendamiento que firmen, y en lo que no esté regulado, ya entrará la Ley de Arrendamientos Urbanos (más conocida como la LAU).
Así que ojo con el alquiler de chalets o con acordar rentas mensuales muy altas, porque en este caso hay más mano ancha,. ya que primará lo que arrendador y arrendatario firmen en su contrato.
2) NO ES NECESARIO SU INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
Para que tu alquiler tenga efectos frente a terceros, ya no es preciso que esté inscrito en el Registro de la Propiedad (aunque lo cierto es que pocos lo hacían …)
3) DURACIÓN:
Esto es lo que más se ha comentado, y es que volvemos a la duración mínima que existía antes de junio de 2013 y que se considera más beneficiosa para los inquilinos, pues ahora vuelve a ser de CINCO AÑOS (siempre que el inquilino quiera, claro está) prorrogable a TRES AÑOS MÁS. Aunque eso sí, atención al dato: si el arrendador es una persona jurídica (una empresa, una comunidad de bienes, vamos lo contrario a una persona física), la duración mínima pasa a ser de SIETE AÑOS.
4) NECESIDAD DE LA VIVIENDA POR PARTE DEL ARRENDADOR:
Igualmente, vuelve a exigirse que para que si el arrendador o familiares directos necesitan su vivienda antes de estos cinco años, tiene que hacerse constar expresamente esta posibilidad en el contrato de alquiler y solamente valdrá si es una persona física.
5) ANTELACIÓN PARA AVISAR QUE NO QUIERES PRORROGAR:
No es igual para el arrendador que para el inquilino. Pasada la duración mínima (recuerda, cinco años o siete), si es el arrendador el que no quiere seguir con el contrato lo tiene que notificar al arrendatario con al menos CUATRO MESES, pero si es el arrendatario, solamente un preaviso de DOS MESES. Si no es así, entra la prórroga de los tres años.
6).- CUANDO EL ARRENDADOR PIERDE EL DERECHO SOBRE LA VIVIENDA POR EJECUCIÓN HIPOTECARIA U OTROS SUPUESTOS:
Antes de la modificación, una vez que el arrendador perdía los derechos sobre la finca, se extinguía el contrato de arrendamiento, salvo que estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad (y la inscripción fuera antes de dicha resolución). Ahora, si esto ocurre, da igual que esté o no inscrito: el inquilino tiene derecho a mantenerse en la vivienda hasta que se cumpla la duración mínima de cinco años (o siete si es persona jurídica) desde que se firmó el contrato, claro, siempre y cuando fuera inferior a dicha duración. Y si la duración pactada era superior a cinco años, tendrá derecho a permanecer hasta cumplir con la duración pactada.
7).- CUANDO SE VENDE LA VIVIENDA ARRENDADA:
El nuevo adquirente ha de respetar como hemos dicho antes la duración mínima de cinco años o bien la duración pactada en el contrato si era superior a esos cinco años (salvo que probara que es un tercero de buena fe que lo desconocía, en cuyo caso solo respetará la duración mínima de cinco años), y sin necesidad de que el contrato esté inscrito en el Registro de la Propiedad.
8).- EN CASO DE FALLECIMIENTO DEL INQUILINO TITULAR DEL CONTRATO:
En contratos superiores a cinco años, se puede pactar en el contrato que el arrendamiento se extinga cuando se llegue a la duración mínima de cinco (o de siete), eso sí, salvo que existan personas en situación de especial vulnerabilidad y afecte a menores de edad, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años.
9).- ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA:
No podrá superar el incremento del IPC. Así que dejamos atrás de esos aumentos de X dinero fijo porque sí por cada año de alquiler. Si es superior al IPC, a rebajar se ha dicho.
10).- GASTOS DEL CONTRATO:
En caso de que el arrendador sea una persona jurídica, esta vendrá obligada a pagar los gastos de formalizar el contrato y los gastos de la gestión inmobiliaria. Nueva penalización a las empresas.
11).- DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO:
Ya no existía a favor del arrendatario cuando se vendía la totalidad de una finca o el arrendador vendía en conjunto el resto de viviendas que tuviera en la misma finca. La novedad es que ahora, en estos casos en que se quiera vender todo un edificio, el derecho de tanteo y retracto sí que lo tendrá la Administración.
12).- FIANZA Y GARANTÍAS DEL PAGO DEL ALQUILER PARA VIVIENDAS:
En caso de que, al margen de la fianza de UN MES, las partes acuerden otro tipo de garantía, esta no podrá superar el valor de dos mensualidades, así que nos vamos olvidando de los avales de un año y demás requisitos que durante un tiempo venían obligando a quienes buscaban viviendas en alquiler..
…Y esto es lo que ha cambiado y que de momento continúa … Como puedes comprobar, en esta reforma se ha mirado por favorecer más la posición del inquilino en los contratos de arrendamiento en detrimento del arrendador, pues se alarga la duración mínima o se le otorgan derechos que antes no estaban. Y también se ha buscado penalizar cuando los arrendadores son personas jurídicas (más años de duración del contrato, más gastos que han de pagar …)
Así que ya sabes, por la cuenta que te trae, si eres el arrendador, ya te puede caer bien el inquilino porque, salvo que incumpla el contrato, ahí lo vas a tener unos cuantos añitos …
¡Nos vemos!